Alugar um imóvel costuma ser um bom negócio. De um lado, o proprietário ganha uma renda extra e não deixa a unidade vazia. De outro, o inquilino tem uma opção mais flexível e barata de habitação. Mas, quando começam a aparecer gastos com consertos e com reparos, essa relação amigável pode acabar rapidinho. E uma só questão passa a importar para locadores e locatários: quem paga a conta?

aluguel

— A lei não é precisa ao elencar quem deve pagar por obras ou serviços no prédio e no imóvel. O locatário sempre acredita que é o locador e este acha o contrário — destaca o diretor da administradora Renascença, Edison Parente.

Segundo a Lei do Inquilinato (8.245/1991), os serviços de manutenção são de responsabilidade do inquilino e as reformas estruturais ficam a cargo dos proprietários. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário, que deve devolvê-lo no estado que o recebeu.

Quem paga a conta em cada caso?

Cupim

De acordo com o gerente geral de Imóveis da Apsa, Jean Carvalho, quando a infestação começa depois da locação, é o inquilino quem deve pagar pela dedetização no imóvel. Se o foco já existia antes na unidade, a responsabilidade é do dono.

Encanamento e fiação

Se as instalações já tinham problemas antes da locação e precisarem ser trocadas, é o locador quem deve arcar com o pagamento. Entupimentos, vazamentos, curtos e outros danos causados pelo inquilino devem ser pagos por ele.

Fachada

Se o condomínio decide, em uma assembleia, reformar a fachada do prédio (troca de revestimento ou pintura), a conta vai pesar no bolso do proprietário. Lavagem trata-se de manutenção. Assim, seu custo deve ser arcado apenas pelo inquilino.

Áreas comuns

A manutenção de áreas comuns e de elevadores deve ser paga pelo locatário. Mas, no caso de melhorias estruturais — como uma modernização e a troca de brinquedos do play ou de equipamentos da academia —, a conta é do locador.

Pintura

A pintura do imóvel é um dos pontos mais polêmicos. Se a unidade foi entregue pintada e o inquilino sujou ou furou suas paredes, ele deve devolvê-la com uma nova demão de tinta. Se o desgaste for natural, difícil de provar, a conta é do dono.

Fonte: Extra

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Claro que, para alugar um imóvel, o consumidor deve procurar uma faixa de valor que caiba no orçamento familiar. Mas o importante é que ele não deve só pensar no valor do aluguel em si. É preciso incluir também nessa conta o condomínio e as taxas, como o IPTU.

O recomendado é que o total não seja superior a 30% da renda mensal da família. Hoje o custo do aluguel residencial varia de 0,4% a 0,8% do valor do imóvel.

Vários fatores influenciam no preço dos aluguéis: localização, estado de conservação, proximidade de transporte público, mercado imobiliário aquecido e, principalmente, a relação entre oferta e procura.

É preciso pesquisar preços do aluguel em imóveis na região de interesse
O futuro inquilino deve negociar e pedir desconto. Segundo Mark Turnbull, diretor de Gestão Patrimonial e Locação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a negociação também é importante na hora de renovar o contrato de locação.

“Os proprietários podem até querer cobrar mais, mas o inquilino deve mostrar que manter um bom pagador com um reajuste que esteja de acordo com as duas partes pode ser um bom negócio”, diz Turnbull.

Fazer uma inspeção e checar as condições físicas do imóvel também é necessário. Verifique paredes, instalação hidráulica e elétrica. Todas as características do imóvel devem ser anotadas na vistoria quando o contrato de locação é assinado.

Também visite a vizinhança para saber se o imóvel está bem localizado com serviços, comércio e transportes por perto.

Na avaliação de analistas, os aluguéis têm sido reajustados dentro da realidade. “Os mercados de compra e venda de usados e de locação são dinâmicos, sujeitos a oscilações bruscas de um mês para outro, mas no médio e longo prazo se percebe um movimento de ajuste de preços e aluguéis, com a eliminação de exageros e excessos”, diz José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).

Segundo pesquisa do Creci-SP, divulgada em fevereiro, o valor médio dos aluguéis residenciais cobrados no Estado de São Paulo foi de R$ 800. Foram ouvidas, na pesquisa, imobiliárias de 37 cidades do Estado.

Fiador lidera garantias de locação nos imóveis, diz empresa
De acordo com a diretora comercial da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, entre as formas de garantia dadas pelos clientes que alugam imóveis residencias na Lello, o fiador é a principal, com 60¨% dos contratos.

O seguro fiança foi escolhido por 25% dos clientes, ocaução por 11%. Cerca de 4% dos contratos têm outras formas de garantia (como carta fiança bancária).

Para alugar um imóvel é preciso ter no mínimo 18 anos. Os documentos básicos para a locação são: RG, CPF, carteira de trabalho, cópia dos três últimos holerites.

Quem é autônomo precisa apresentar comprovantes de renda (ultima declaração do Imposto de Renda), declaração oficial do contador (Decore) e declaração da retirada mensal da firma para a qual presta serviço, com a assinatura reconhecida em cartório.

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A inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,41% na primeira prévia de fevereiro, taxa idêntica à registrada em igual período do mês anterior, de acordo com informações divulgadas nesta quinta-feira (7) pela Fundação Getulio Vargas (FGV). O índice é conhecido como a inflação do aluguel, por ser utilizado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários.


O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), conhecida como inflação do atacado e que integra o cálculo do indicador, variou 0,37%, contra 0,46% em igual período de janeiro.

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou oscilação de 0,20%, depois de variar 0,40% no mesmo período do mês anterior.

Com peso menor no cálculo do indicador, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, no primeiro decêndio de fevereiro, taxa de 1,15%. No primeiro decêndio do mês anterior a taxa foi de 0,08%.

Fonte: G1

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O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecida como inflação do aluguel, usado para reajustar a maioria dos contratos, acelerou para 0,52% na segunda prévia de setembro, depois de subir 0,33% no mesmo período de agosto. No ano, o IGP-M acumula alta de 4,02% e, em 12 meses, de 7,33%. Os números foram divulgados nesta segunda-feira (19) pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que integra o cálculo do IGP-M, conhecida como a inflação do atacado, ficou em 0,59%. No mesmo período do mês anterior, ficara em 0,45%.

Também integrante da inflação do aluguel, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) acelerou a variação de 0,52%, contra 0,08% no mesmo período de agosto. Das sete classes de despesa que fazem parte do cálculo do índice, cinco apresentaram acréscimo, com destaque para alimentação – a variação de preços passou de uma queda de 0,13% para uma alta de 0,85%. As principais contribuições partiram de hortaliças e legumes (de -5,18% para -2,00%), frutas (de 2,18% para 6,12%) e carnes bovinas (de 0,05% para 1,45%).

Apresentaram comportamento semelhante os grupos vestuário (de -0,75% para 1,58%), saúde e cuidados pessoais (de 0,37% para 0,60%), educação, leitura e recreação (de 0,01% para 0,18%) e transportes (de 0,01% para 0,18%). Os destaques ficaram com roupas (de -0,85% para 1,91%), artigos de higiene e cuidado pessoal (de 0,11% para 0,43%), passagem aérea (de -6,88% para 4,51%) e gasolina (de -0,08% para 0,29%).

Na contramão, registraram queda nas taxas de variação os grupos habitação (de 0,35% para 0,31%) e despesas diversas (de 0,10% para 0,07%), com as maiores influências partindo de  material para limpeza (de 0,71% para 0,35%) e cerveja (de 1,09% para 0,10%).

Custo da construção
Na segunda prévia de setembro, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou variação de 0,09%, contra 0,18% na apuração anterior. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços registrou variação de 0,18%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,32%. O índice que representa o custo da mão de obra registrou taxa de 0,01%, contra 0,04% na apuração anterior.

Fonte: G1

 

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A cobrança de “luvas” na locação comercial é uma das questões formuladas quando se conversa sobre a locação “não residencial” e, possivelmente, a que mais aflige locadores e locatários. Realmente, no passado, essa cobrança era ilegal (a famosa “lei de luvas”, de 1934, proibia essa prática) e podia configurar até mesmo ilícito penal. A lei mudou, mas o folclore ficou.

É impressionante a força dessas lendas urbanas. Desde 1991 é possível a cobrança e há 20 anos os tribunais têm declarado isso. Mas esse conhecimento ainda esbarra nas “certezas” refratárias ao conhecimento.

Esquecer a evidência de que o ajuste e a cobrança das luvas, às vezes, são feitos disfarçadamente, seria até hipocrisia. Primeiro, porque a lei mudou e, depois, pela simples sonegação fiscal. É lógico que, se for identificada a cobrança indevida, as consequências legais virão, especialmente as multas relativas ao imposto de renda sonegado.

As “luvas” ou, como vêm sendo denominadas, “ônus iniciais da locação”, podem ser cobradas com tranquilidade quando for contratada a primeira locação entre os interessados, o que não deve ser confundido com a primeira vez que o imóvel é alugado. Assim, quando um imóvel antigo for alugado pela primeira vez para uma determinada pessoa, poderá ocorrer essa cobrança.

Nunca na renovação
O que é proibido terminantemente pela lei é cobrar “luvas” na renovação do contrato. Por isso, a eventual estipulação desse pagamento na oportunidade de renovar o contrato é absolutamente nula. Não vale. E o locatário não precisará pagar.

Não custa lembrar: não adianta inventar outros nomes para as “luvas” para, então, tentar cobrá-las na renovação. Estipulações “disfarçadas” (ônus, prêmio, bônus, encargo especial e outros termos utilizados), tão logo sejam provadas, também não obrigam o locatário a pagar. Portanto, de nada adianta a criatividade na nomenclatura.

Com relação ao valor, este é fixado de acordo com o mercado, não tendo qualquer relação obrigatória com o valor do aluguel, embora, evidentemente, imóveis mais valiosos tenham tanto luvas quanto aluguéis mais altos do que imóveis menos privilegiados. A única lei respeitada nessa fixação é lei da oferta e da procura, irrevogável.

Conclusão: é permitida a cobrança de “luvas” no início da locação e proibida na renovação do contrato.

Fonte: Uol

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Mesmo com fortes altas, os preços dos novos contratos de aluguel nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro têm subido a proporções menores do que a valorização dos imóveis nos últimos anos, apontam levantamentos do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), feitos a pedido do G1. Em alguns casos, a alta dos preços de venda foi quase três vezes a alta dos aluguéis.

Na capital paulista, de acordo com o índice FipeZap, os preços pagos por novos inquilinos subiram 38% entre maio de 2008 e o mesmo mês deste ano, para um valor médio de R$ 32 o metro quadrado. Os preços de imóveis para venda, contudo, tiveram mais do que o dobro de alta no mesmo período, 85%, a um preço médio de R$ 5.313 por metro quadrado em maio de 2011.

No Rio, segundo o FipeZap, o valor dos novos aluguéis subiu 73% no mesmo intervalo, a R$ 34 o metro quadrado em maio deste ano. O preço médio dos imóveis para a venda, contudo, subiu 114%, fazendo o preço médio do metro quadrado para venda chegar a R$ 6.380 na capital fluminense no mês passado.

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Na hora de alugar um imóvel, a garantia de locação é um dos itens mais importantes do contrato, já que, sem ela, o negócio às vezes nem é fechado. Mas o assunto pode gerar muitas dúvidas tanto para o inquilino como para o locador.

Afinal, como saber que foi feita a escolha pela modalidade mais apropriada para ambas as partes? A resposta é: conhecer um pouco sobre cada uma delas e ter a consciência de que não trazem só vantagens, mesmo em se tratando das mais tradicionais.

Fazendo o contrato
O fiador, por exemplo, que ainda predomina no mercado imobiliário, para o proprietário, dá a segurança de que terá de volta os aluguéis que o locatário deixa de pagar, e para o inquilino, não requer o pagamento adiantado pela garantia de locação.

Entretanto, pode trazer aborrecimentos antes mesmo da assinatura do contrato, principalmente para o inquilino. O principal deles, diz o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, é encontrar alguém que queira ser fiador. “Mesmo quem quer ser fiador às vezes não tem o cadastro aprovado, então, o locador não quer”, explica, acrescentando que o fiador precisa ser considerado “idôneo”, ou seja, não pode ter o nome incluído em listas de inadimplentes, como a do Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito).

Além disso, alerta o diretor do Secovi-SP, se o fiador for casado, é preciso que o cônjuge também assine o contrato de locação, seja qual for o regime de união. Quanto à condição de o candidato a fiador ter um imóvel, Bushatsky explica não ser obrigatória, mas acabou se tornando comum pela facilidade de se verificar o cadastro econômico. “Tenho muito dificuldade de saber quanto você ganha, mas tenho muita facilidade de saber se você é dono de um bem imóvel”, afirma.

Outras modalidades que vêm ganhando espaço no mercado, o seguro-fiança e a caução são menos burocráticos do que o fiador, porém vão pesar mais no bolso do inquilino. No caso da caução em dinheiro, ele precisa depositar valor equivalente a três meses de aluguel, e na caução em títulos de capitalização, o locatário deve adquirir títulos correspondentes a seis ou até 12 meses de aluguel. No entanto, o inquilino vai poder resgatar, na devolução do imóvel, o dinheiro dado como garantia.

Já no seguro-fiança, não existe a possibilidade de reembolso pelo inquilino, sendo que o prêmio (valor que ele deve pagar pelo seguro) equivale a 80% do preço do aluguel. Em compensação, esse montante pode ser parcelado. Essa última modalidade, porém, pode trazer um outro inconveniente. “Nem sempre o pretendente para a locação vai ser aprovado pela seguradora”, lembra Butshasky.

Renovação
No entanto, em relação ao fiador, o seguro-fiança e a caução têm a vantagem de valer até a devolução das chaves, já que o primeiro é renovado todo ano automaticamente pela seguradora e o segundo nem precisa de renovação.

Quanto ao fiador, a nova Lei do Inquilinato trouxe um problema na hora da renovação. Antes dela vigorar, mesmo após o vencimento do contrato – o que acontece em geral em 30 meses -, o fiador era mantido até a entrega das chaves. Agora, isso já não acontece mais. “O fiador pode se desobrigar da fiança tão logo acabe o prazo determinado”, afirma. Neste caso, comenta, o locador pode optar por exigir outra garantia ou até pelo despejo. “O que significa que não é uma garantia para sempre, é um cuidado que tanto locador quanto locatário têm que tomar. Se o locatário quiser manter o fiador, tem que ter um aditivo por escrito”, conclui.

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A inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), utilizado para reajuste da maioria dos contratos de aluguel, voltou a acelerar e ficou em 1,45% em novembro, de acordo com levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV) divulgado nesta segunda-feira (29).

Em outubro, a variação registrada foi de 1,01%. No ano, o índice acumula alta de 10,56% e, nos últimos 12 meses, de 10,27%.

Em novembro, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que representa 60% do IGP-M, ficou em 1,84%, contra alta de 1,30% em outubro. O índice relativo a bens finais registrou variação de 1,34% em novembro. No mês anterior, taxa ficara em1,53%. Exerceu a principal influência para a desaceleração o subgrupo alimentos in natura (de 8,50% para -3,21%).

No estágio inicial da produção, o índice de matérias-primas brutas teve variação de 3,92% em novembro, contra 2,55% no mês anterior. Foram os principais responsáveis pela aceleração: itens bovinos (de 4,28% para 11,42%), soja em grão (de 5,04% para 9,72%) e algodão em caroço (de 2,40% para 13,49%) foram os principais responsáveis pela aceleração do grupo. Na  contramão, foram observadas desacelerações em itens como minério de ferro (de -3,83% para -8,13%), aves (de 4,99% para 0,97%) e laranja (de 15,40% para 3,26%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) ficou em 0,81% em novembro, contra 0,56% em outubro.

Fonte: G1

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Ao assinar um contrato de locação de imóvel que integra um condomínio de edifício, o locatário (inquilino) assume a obrigação de pagar, não apenas o aluguel do imóvel ao locador (proprietário do imóvel), mas também outras despesas, conforme estiver previsto no respectivo contrato.

Essas contas adicionais assumidas pelo locatário, dentre outras específicas de cada contratação, são as seguintes: rateio de despesas condominiais, seguro, pagamento de imposto predial (IPTU) e de gastos com gás, água e esgoto, força e luz.

No que se refere ao rateio das despesas condominiais, o artigo 23 da lei 8245/91 (que trata das locações dos imóveis urbanos) determina que, cabe ao inquilino arcar com o pagamento das despesas ordinárias de condomínio (inciso XII do artigo 23).

E o que se entende por despesas ordinárias? São aquelas necessárias a administração do condomínio e estão diretamente relacionadas à sua manutenção e conservação. Nesse sentido, destacamos as despesas incorridas com:

(a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

(b) consumo de água, esgoto, luz e força de áreas comuns;

(c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências comuns;

(d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, bem como pequenos reparos;

(e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados ao esporte e lazer;

(f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

(g) rateios de saldo devedor e reposição do fundo de reserva, desde que seja referente ao período da locação.

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Final do ano é uma época típica para reajustes. No caso do aluguel, a variação do IGP-M é o limite máximo para o aumento, mas o morador pode tentar negociar com o proprietário da casa ou do apartamento para estabelecer uma porcentagem menor.

Antes de negociar, o inquilino deve se informar sobre como anda o mercado. Primeiro, o inquilino deve se informar sobre como se encontra o mercado de aluguel de residências na sua região, perguntando para imobiliárias, corretores e amigos que trabalham no ramo e lendo os jornais.

É importante saber quanto tempo as casas e apartamentos permanecem desocupados à espera de um novo morador, se a demanda é elevada, e qual é o preço médio dos alugueis novos de um imóvel semelhante ao seu.

Se o mercado não estiver demasiadamente aquecido, a conversa com o locador é mais fácil. O inquilino precisa lembrá-lo da demora para alugar imóveis naquela localidade –deixar a casa ou o apartamento vazio significa, para o proprietário, perder dinheiro.

No entanto, em algumas áreas, a oferta anda pequena e a procura, bem grande, o que torna mais complicada a conciliação.

Nesse caso, os melhores argumentos que o inquilino tem são a sua pontualidade no pagamento de todas as obrigações referentes ao imóvel e o bom relacionamento com o proprietário. Mesmo que a demanda esteja em patamares altos, a troca de inquilinos tem custo, e ainda existe um risco de fechar contrato com um morador que não seja tão honesto quanto o anterior.

Outra questão que pode ser colocada sobre a mesa é a diferença entre o valor do aluguel e a prestação de um financiamento para a compra de uma casa ou apartamento equivalente. Quanto mais próximos são os montantes –o locatário deve fazer simulações em alguns bancos, para se munir dos números–, menos interessante fica alugar.

Pedir um parcelamento do reajuste também é uma alternativa, assim como oferecer-se para realizar uma melhoria na residência em troca da aplicação de um índice de aumento menor.

Em todas as situações, porém, o combinado deve ser registrado por escrito, a fim de evitar problemas futuros.

Fonte: Ig

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